相続の中でも最も難しいのが不動産。どう難しいのか？物理的に分割できないところに難しさがあります。現金や株なら分けられますが不動産は分けられません。
例え同じ大きさで２つにしたとしても、価値が変わったり土地の形から使いやすさが変わったりしてしまいます。完全に公平に分割することができない。これが預貯金との大きな違いです。
その難しさもあって不動産の名義変更（相続登記）が進まないことが社会問題となりました。そして、これが令和６年４月からの相続登記義務化へとつながっております。相続登記の義務化や不動産相続の対応方法を知ることで、遺産分割の前提となる知識が身に付きます。
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相続登記義務化
人によっては、相続登記が今まで義務でなかったことが以外かも知れません。相続登記などの不動産の名義変更は義務だけど、やらない人もいっぱいいるし別にやらないままで誰からも文句言われない。そう思っていた方も多いようです。
今までは、相続登記は「権利」でした。やらないと自分が損するだけで人に迷惑はかけない・・だからやりたくない人はやらなくていい。それが今までの相続登記です。
ではなぜ相続登記が義務になったのか。意外と人に迷惑をかけると気づいたからです。きっかけは東日本大震災と言われています。壊れた街を再建しようと、国が用地買収を進めます。ところが相続が発生しても名義変更されず、長い間ほったらかしの土地がたくさんあったのです。
土地を買いたいのに、誰と交渉していいか分かりません。戸籍を追って、相続権を持っている人を探しても、何十人におよんだりします。復興が滞ることで相続登記がされず、誰が名義人か分からない不動産は人に迷惑がかかることが分かりました。こういうことにならないよう、相続登記が義務化されたのです。
では義務化の具体的内容はどのようなものか？不動産を相続で不動産を取得したのを知ってから３年以内に相続登記をしなければなりません。
もしも３年以内にしなければ、１０万円以下の過料（罰金）をとられてしまうリスクがあります。そしてこの相続登記義務化の特徴は、「法律が施行される前に発生している相続も登記をする義務がある」ということです。
相続登記義務化は令和６年４月１日から。となるとこの施行日前に名義人が亡くなって相続が発生したものは義務にならないのかというとそうではなく、亡くなったのがいつなのかに関係なく全ての相続登記が義務化されるということです。
しかし、そうすると昔に発生した相続の場合は施行されていきなり義務違反・・罰金の義務があるということになりかねません。そこで、どの相続に対しても施行日から３年以内は義務を課さないものとし、施行日以降に不動産の名義人に相続が発生した場合と比較して不利にならないように制度設計されています。
そしてもう１つ。不動産の名義変更は一生懸命進めても３年以内に終わらないことがあります。代表的な例は、遺産分割がうまくいかない場合です。
相続人同士の意見がまとまらず、遺産分割が終わらない状態は、誰を名義人にするか決まっていない状態です。決まってないものは名義変更でないため、相続登記はできません。こういう時にはそれなりの対応方法が用意されています。
それが「相続人申告登記制度」。これは対象不動産の名義人が死亡し相続が発生したことと、その申告をした人が相続人であることを登記官が登記情報に書いておく（付記）する制度。相続権を誰が持つか戸籍等で証明すれば利用できます。
この制度は遺産分割がすむまでの仮の相続登記をするような制度です。社会一般からしても対象不動産に相続が発生していることは分かりますし、この制度を利用することで相続権を持つ人も過料（罰金）が課せられてしまうリスクを避けることができます。
このように、すぐに相続登記ができないときの対応措置も用意されており、相続登記義務化には十分に対応できます。大事なのは制度をきちんと理解して自分に合った選択をすることです。
相続登記は売却の前提となる作業
相続登記は義務になることに加えて、もう１つの側面があります。それは売却のための前提作業であること。不動産を売却するには名義を整えておかなければなりません。
不動産を売買を理由として名義変更をするには、売る人の印鑑証明書が必要です。亡くなった方の印鑑証明書は取得できませんので、相続を原因として相続人の方に名義変更する必要があるのです。そして、この名義変更を適当に考えると後から大変なことになるかもしれません。
例えば、「みんなで相続するんだけどとりあえず１人の名義にしておく」と考えて安易に遺産分割協議をするようなことはトラブルの原因になります。登記名義を取得した人が「この不動産は名義どうり、自分が所有している」と主張するかも知れません。
またそうでないとしても、税務署は当然、不動産の名義人を所有者とみなします。となると名義人以外の方が売却したお金を手にすると、そのお金はどこからきたのかが論点となりかねません。
このように不動産売却の前提として相続登記による名義の整理は正確にやる必要があります。
大切なのは段取り
不動産の相続はデリケートなテーマです。もはや「相続トラブル」と言えるほど食い違ってしまったら弁護士さんにお願いするのが賢明でしょう。ですが相手の考えがはっきり分からなかったり、確かに気に入らなそうにはしているけど法律上の紛争になるまでは分からない・・。
こんな状況の方も多いと思います。そういう時に弁護士さんに代理交渉してもらうとむしろその事が、紛争事案であることを確定してしまうリスクもあるのが現実です。
大切なのは段取り。それと1人1人違う状況である相続を、十把ひとからげに考えない丁寧さです。
